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Franck-Willy
On parle d'occupation sans titre lorsqu'un locataire continue d'occuper un logement ou un immeuble d'habitation après que son droit à l'occupation a cessé légalement.
En d'autres termes, le locataire n'a plus de titre juridique (bail en cours) qui lui permet de résider dans les lieux.
C’est l’exemple de monsieur Koffi qui après avoir fait l’objet d’une expulsion judiciaire parce qu’il n’arrivait plus à payer le loyer, reste malgré tout dans la maison.
Dans la suite, nous verrons les différents cas dans lesquels le locataire se trouve en situation d’occupation sans titre et les risques qu’il encourt.
1#Les différents cas d’occupation sans titre
Voici les situations les plus courantes où l'on peut parler d'occupation sans titre :
Après la fin du bail : Le bail a pris fin à la date convenue et le locataire refuse de quitter les lieux.
Après une résiliation judiciaire du bail : Un juge a prononcé la résiliation du bail pour un motif légitime (non-paiement des loyers, dégradations, etc.) et le locataire ne respecte pas cette décision en maintenant sa présence dans la maison.
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Après un congé donné par le propriétaire : Le propriétaire a donné un congé valable au locataire et celui-ci refuse de partir. Par exemple le propriétaire veut reprendre le logement pour l’habiter lui-même, ou pour le faire habiter par un membre de sa famille.
2#Les conséquences d’une occupation sans titre par le locataire
Les conséquences d'une occupation sans titre du logement après la fin du bail à usage d'habitation en Côte d'Ivoire sont les suivantes :
Les cas dans lesquels le propriétaire exerce son droit de reprise des lieux
1. Expulsion:
o Le locataire peut être expulsé par une décision de justice.
Le bailleur doit saisir la juridiction compétente pour obtenir une ordonnance d'expulsion.
2. Indemnité d'occupation:
o Le locataire sans titre est tenu de payer une indemnité d'occupation, généralement équivalente au montant du loyer précédemment payé, mais cette indemnité peut être réévaluée par la juridiction compétente.
3. Procédure judiciaire:
o Le bailleur doit engager une procédure judiciaire pour obtenir l'expulsion du locataire et le paiement de l'indemnité d'occupation.
Cette procédure peut inclure une mise en demeure préalable adressée au locataire.
4. Droits du bailleur:
o Le bailleur a le droit de récupérer son bien, de demander l'expulsion du locataire sans titre, et de réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi, y compris les pertes de revenus locatifs.
5. Responsabilité du locataire:
o Le locataire qui occupe le logement sans titre après la fin du bail reste responsable de l'entretien du logement et des éventuels dommages causés pendant cette période.
6. Dommages et intérêts:
o Le bailleur peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison de l'occupation sans titre du logement.
Les exceptions
Il arrive parfois qu’après l’expulsion judiciaire du locataire ou même à l’expiration du bail, celui-ci peut avoir le droit de rester dans la maison.
1. Délai de grâce:
o Après l’expulsion judiciaire du locataire, celui-ci peut demander au juge un délai pour procéder au paiement de ses arriérés de loyers.
Ce délai de grâce accordé par le juge ne peut excéder trois mois.
2. Maintien dans les lieux:
o A l'expiration du bail, les occupants de bonne foi des locaux d'habitation bénéficient de plein droit du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif, sans formalité supplémentaire.
Ces points résument les principales conséquences d'une occupation sans titre du logement après la fin du bail à usage d'habitation, basées sur le code de la construction et de l’habitat.
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