IVOIRE-JURISTE
Savoir gérer un litige avec un locataire est une compétence essentielle pour tout propriétaire de maison ou agence immobilière.
Cela permet de :
- par la médiation : éviter les procédures longues et coûteuses, maintenir de bonnes relations avec les locataires ;
- par voie judiciaire : limiter le nombre de mois de loyers impayés, et récupérer son bien dans les plus brefs délais avant qu'il ne subisse d'éventuelles dégradations.
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Pour gérer à moindre coût un litige avec un locataire concernant un bail à usage d'habitation, le propriétaire peut suivre ces étapes.
Les différentes étapes d'un litige locatif :
1# La tentative de conciliation
Il est souvent préférable d'essayer de résoudre le conflit à l'amiable en discutant avec le locataire. Vous pouvez donc essayez une conciliation et une médiation afin de trouver un terrain d’entente.
Conciliation et Médiation:
o Conciliation: Tenter de résoudre le litige à l'amiable en discutant directement avec le locataire pour trouver une solution mutuellement acceptable.
o Médiation: Si la conciliation échoue, recourir à un médiateur, une tierce personne (de préférence un juriste) neutre qui aide les parties à trouver un accord. La médiation est une solution moins formelle et souvent plus rapide que la procédure judiciaire.
Si la tentative de conciliation et celle de la médiation échoue, le propriétaire a pour dernier recours la voie judiciaire.
2# La saisine du tribunal
En dernier recours, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent pour faire valoir ses droits.
Pour expulser un locataire par voie judiciaire dans le cadre d'un bail à usage d'habitation, voici les étapes à suivre :
Etape 1 : Mise en Demeure
o Envoyer une mise en demeure au locataire pour exiger le respect de ses obligations (paiement du loyer, entretien du bien, etc.).
Un délai est généralement imparti pour se conformer. Cette mise en demeure peut se faire par l’envoi d’un courrier, par SMS, ou par téléphone. Mais préférez la voie écrite.
NB : Cette étape est facultative. Elle est faite pour les propriétaires très patients 😉
Etape 2 : Lettre de Résiliation
o Adresser une lettre de résiliation au locataire, transmise par voie de commissaire de justice, lettre recommandée avec avis de réception, remise contre décharge, ou courrier électronique si accepté par les parties.
Cette lettre doit être motivée et accompagnée de pièces justificatives.
NB : Cette étape est obligatoire.
Etape 3 : Assignation en Justice
o Si le locataire ne réagit pas à la mise en demeure, et à la lettre de résiliation dans un délai de 30 jours, assigner le locataire en justice.
Cette assignation doit être faite par un commissaire de justice et préciser les motifs de la demande d'expulsion.
NB : Le délai de contestation de 30 jours donné au locataire, n’oblige pas le propriétaire à attendre 30 jours pour l’assigner en justice. Il peut assigner le locataire avant le terme des 30 jours.
Etape 4 Audience au Tribunal
o Une fois saisi par voie d’assignation, le tribunal compétent fixe une date d'audience où le bailleur et le locataire peuvent présenter leurs arguments. Le juge examine les preuves et les arguments de chaque partie.
Etape 5 : Décision de Justice
o Le tribunal rend une décision.
Si le tribunal ordonne l'expulsion, il fixe également un délai pour que le locataire quitte les lieux volontairement.
Etape 6 : Notification de la Décision
o La décision de justice est notifiée au locataire, qui dispose d'un délai pour quitter les lieux volontairement. La décision vaut commandement de quitter les lieux.
Lorsque le locataire ne quitte pas les lieux, il devient un locataire sans titre.
La procédure d’expulsion se voir donc rallongé du fait d’un locataire très têtu qui risque bientôt de se faire expulser avec humiliation. 😊
Toujours plus têtu, le locataire décide d’attendre de se faire troller par des policiers très nerveux (après avoir mouillé leurs barbes) sous le regard parfois moqueur, parfois triste du proprio et du voisinage.
Etape 7 : Expulsion forcée
Exécution de l'Expulsion:
o Si le locataire ne quitte toujours pas les lieux après la signification de la décision, le propriétaire peut demander l'intervention d'un commissaire de justice pour procéder à l'expulsion forcée.
Cette étape peut nécessiter l'assistance de la force publique.
Intervention de la Force Publique
o En cas de résistance du locataire, le commissaire de justice peut solliciter l'intervention de la force publique pour procéder à l'expulsion.
A cette étape vous pouvez crier « Mission accomplie ! ». Vous poussez un soupir de soulagement après avoir terminer une mission impossible avec un locataire très récalcitrant qui vous a fait « lire l’heure » !
Autres choses très importantes à savoir :
- Pour le locataire : Recours et Délai de Grâce
o Le locataire peut demander un délai de grâce devant le juge des référés pour obtenir un délai supplémentaire avant l'expulsion.
Il s'agit du délai de grâce accordé par le juge au locataire, qui ne peut excéder trois (03) mois. Le juge ne peut accorder au locataire ou à l'occupant ce délai de paiement si celui-ci justifie de motifs réels de non-paiement tels que maladie, chômage, etc.
- Pour le bailleur : Recouvrement des Loyers Impayés
o En cas d'expulsion forcée, le locataire reste tenu de payer les loyers échus du fait de son occupation de l’immeuble ou du local à usage d’habitation.
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