Top 10 des causes de résiliation d’un contrat de bail à usage d’habitation en Côte d’Ivoire
La connaissance des principales causes de conflit entre bailleur et locataire est essentielle pour prévenir les litiges et maintenir une relation saine et durable.
Avantages de connaître les causes de rupture de contrat entre bailleur et locataire de maison
Pour le propriétaire, cela lui permet de :
1. Prévention des impayés :
En anticipant les raisons pour lesquelles un locataire pourrait être en difficulté financière, le propriétaire peut mettre en place des mesures préventives comme une étude approfondie des dossiers de candidature ou une assurance loyers impayés.
2. Maintien de la valeur de son bien :
En résolvant rapidement les problèmes, le propriétaire évite que le bien se dégrade et perde de sa valeur marchande.
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3. Facilitation de la gestion locative : En connaissant les sources de tension, le propriétaire peut mieux anticiper les demandes des locataires et adapter sa gestion en conséquence.
Pour le locataire, cela lui permet de :
1. Amélioration des conditions de logement :
En comprenant les raisons pour lesquelles certains litiges surviennent, le locataire peut mieux faire valoir ses droits et obtenir des améliorations dans son logement.
2. Évitement des conflits :
En étant informé des obligations du locataire, ce dernier peut éviter de commettre des erreurs qui pourraient entraîner des tensions avec le propriétaire.
3. Sécurisation de son logement :
En connaissant les procédures à suivre en cas de litige, le locataire peut se protéger d'une éventuelle expulsion injustifiée.
Voici le top 10 des causes de rupture de contrat entre bailleur et locataire d’une maison.
1. Non-respect des obligations contractuelles
Cela inclut le non-respect des termes du contrat de bail par l'une ou l'autre des parties.
- Le Bailleur a violé l’une de ses obligations :
- Livrer le bien loué en bon état d'usage. Après quelques mois dans la maison, le locataire constate des fissures dans le mur, rendues visible par une série de fortes pluies.
- Assurer la jouissance paisible du bien par le locataire. Le bailleur s’ingère dans la vie privée du locataire ou ; le propriétaire a enlevé les compteurs d’eau et d’électricité pour un quelconque motif.
- Effectuer les grosses réparations, sauf celles d'entretien courant. Le bailleur n’effectue pas les travaux qui lui incombe. Ce qui peut entraîner la dégradation de la maison et la rendre inhabitable.
- Le Locataire a violé l’une de ses obligations
- Obligation d’utiliser le bien de manière responsable et conformément au contrat de bail. Ex. : Le locataire utilise la maison pour ses travaux d’imprimerie et reçoit des clients. Transformant le bail d’habitation en bail professionnel.
- Payer le loyer convenu. Le locataire cumule plusieurs mois d’impayé de loyer.
- Obtenir le consentement écrit du bailleur pour toute modification significative. Ex : Le locataire a divisé l’une des pièces de la maison en deux en érigeant un mur sans autorisation du bailleur.
2. Réparations et Entretien
- Les réparations locatives (petit entretien) sont à la charge du locataire, sauf en cas de vétusté ou de force majeure. Mais le locataire refuse de réparer les serrures des portes ou les robinets et demande toujours au propriétaire de les faire. Car selon lui, c’est la faute au bailleur qui n’a pas installé des matériaux de qualité.
- Le bailleur refuse de faire les réparations nécessaires et qui sont à sa charge.
Le refus du bailleur de procéder aux réparations nécessaires peut entraîner des conflits.
3. Sous-location sans autorisation
Le locataire n'a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail sans l'autorisation expresse du bailleur. Mais le gars ou la go a transformé votre maison en maison de passe « Genre location meublée ».
4. Fixation et Augmentation du Loyer
Le loyer peut être révisé tous les trois ans, avec une augmentation comprise entre 10 et 25 % du loyer initial au regard des prix pratiqués dans la zone. Mais il arrive que le bailleur excède en augmentant le loyer de manière exorbitante. Cela peut conduire le locataire à demander la résiliation du bail.
Les conflits peuvent alors survenir lors de la révision du loyer.
5. Non-paiement du loyer
Le locataire qui ne paie pas son loyer peut être sujet à une expulsion après une décision de justice.
6. Dépôt de garantie (caution)
Les conflits peuvent survenir concernant le montant et la restitution du dépôt de garantie. Soit, le montant du dépôt de garantir correspond a plus de deux mois de loyer, soit le propriétaire refuse de restituer la caution en fin de bail.
7. État des lieux
L'absence ou le désaccord sur l'état des lieux d'entrée et de sortie peut être source de litiges. Exemple : pour la mise en état, le locataire a utilisé une peinture de basse qualité par rapport à celle qui a été utilisée pour la maison lors de son entrée. Faute d'état des lieux d'entrée, le bailleur n'a aucune preuve pour imposer la même qualité de peinture qu'il avait utilisée.
8. Non-respect des normes de sécurité et d’hygiène
Le non-respect des normes de sécurité et d’hygiène par le locataire ou le bailleur peut entraîner des conflits.
9. Cession de bail sans autorisation
La cession de bail sans l'autorisation du bailleur est une cause fréquente de conflit.
10. Reprise du Bien par le Bailleur:
Enfin, le bailleur peut reprendre le bien pour l'occuper lui-même ou pour un proche, avec un préavis de trois mois, notifié par écrit. Si le bailleur utilise de motif comme subterfuge pour mettre fin au contrat, il peut se voir condamner en justice à payer des dommages intérêt au locataire évincé.
En ayant à l’esprit ces principales causes de conflit (entrainant la résiliation du bail) et en respectant les obligations légales, un litige peut être évité aussi bien par le propriétaire de maison comme par le locataire.
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