Coronavirus et paiement des loyers en Côte d’Ivoire : Quelle analyse au regard des propositions de solutions gouvernementales et des lois ivoiriennes ?

Coronavirus : Les propriétés de maison peuvent-ils expulser leur locataire en cas de manquement des obligations contractuelles de ceux-ci ?

À quelle condition un locataire peut-il être expulsé ?

Quelle analyse au regard des propositions de solutions gouvernementales et des lois ivoiriennes ?

M. Jean-louis LOBE, juriste-Conseil et spécialiste en droit immobilier nous apporte des précisions sur cette question dans la suite de cet article ?

Des entreprises fermées. D’autres tentant de survivre encore et de proposer des services pour faire face à leurs charges et obligations. Des travailleurs au chômage technique sans salaires. D’autres travaillant à temps partiel avec des salaires réduits. 

De plus en plus de personnes contaminées. Un nombre croissant de décès. Des personnes en confinement sans grandes ressources. La désolation s’empare des ivoiriens. La Côte d’Ivoire vit à l’instar du monde un moment difficile de son histoire, car la pandémie de la maladie à coronavirus et son corollaire d’effets néfastes sont bien présents en terre ivoirienne.

Devant cette situation, la question qui vient à l’esprit de tous est de savoir si dans une pareille situation comme celle du coronavirus, les locataires de locaux à usage professionnel (commercial, industriel, artisanal et tout autre type professionnel) et de locaux à usage d’habitation doivent continuer à payer les loyers de leurs locaux à usage professionnel ou commercial ou ceux de leurs locaux à usage d’habitation surtout qu’au dernier communiqué du gouvernement, le gouvernement a proposé dans un esprit de solidarité la suspension du paiement des loyers pendant trois (03) mois.

Que dit la loi en pareils cas (II) ? 

Mais avant quelle est l’incidence ou le poids du communiqué du gouvernement sur le sort des obligations des propriétaires et locataires de locaux à usage d’habitation et commerciaux (I).

I- LE SORT DU PAIEMENT DES LOYERS AU REGARD DU COMMUNIQUE DU GOUVERNEMENT.

Pour mieux comprendre la portée de ce communiqué quant à ses effets sur les relations bailleurs-locataires (2) , il convient de rappeler le contenu de ces mesures proposées (1.1) et leurs destinataires (1.2).

1. Du contenu et des destinataires.

1.1. Du contenu

Le 08 Avril 2020 et tel qu’il ressort du site du gouvernement consulté ce 14 avril 2020, le Ministre ivoirien de la Construction, du logement et de l’urbanisme proposait dans une adresse à la population ivoirienne une série de six (06) mesures devant servir de bases à la résolution des difficultés engendrées par le coronavirus dans la gestion des relations entre les bailleurs et une certaine catégorie locataires de locaux à usage d’habitation et locaux professionnels.

Les mesures proposées sont les suivantes :

- L’interdiction de toute augmentation de loyers pour tout type de bail.

- La suspension de toutes les expulsions à l’exception de celles faisant suite à une décision de justice.

- La suspension de paiement de loyers pour les locataires dont les activités sont interrompues pendant une période de trois (03) mois à compter du 1er avril

- La réduction de loyers ou le report de trois mois du paiement qui sera remboursable en 12 mois,

- Le report du paiement des impôts et taxes pour les bailleurs ayant consenti une baisse de loyers.

- La mise en place d’un fonds de solidarité logement alimenté par le Plan de soutien économique, social et humanitaire d’un montant de 1700 milliards de F CFA.

1.2. Des destinataires

À la suite de l’énumération des mesures proposées, le Ministre de la construction, du logement et de l’urbanisme précisait que les bénéficiaires de ces mesures ne sont que les travailleurs du secteur informel dont l’activité est en arrêt et du secteur formel en chômage technique, en arrêt de travail ou ayant subi une baisse de revenus causée par la crise sanitaire.

Devant pareilles propositions, quels effets juridiques est-on en droit d’attendre ?

2. Des effets juridiques de ce communiqué sur le paiement des loyers.

2.1. Du caractère non obligatoire du communiqué en ce qu’il s’agit d’une proposition.

Comme on peut le voir, il est proposé à titre de solutions par le Gouvernement nombre de mesures devant permettre d’aider à la résolution de la crise générée sur le pouvoir locatif des locataires.

Parmi ces mesures, l’interdiction d’augmentation de loyers, la suspension du paiement du loyer pendant un certain nombre de mois, la réduction ou le report de loyers.

Sur le terrain, bien de bailleurs n’entendent pas respecter de telles mesures. 

Ont-ils tort ou raison de vouloir ainsi se comporter ?

Répondre à une telle question oblige à analyser la nature juridique de ces mesures annoncées. 

En d’autres termes, quelle est la force obligatoire de ces mesures en droit ? 

Quels pouvoirs de contrainte ont-elles sur la décision des bailleurs ? 

Les bailleurs peuvent-ils les outrepasser ?

A la vérité et à l’analyse, ces propositions présentées comme des mesures n’ont aucun pouvoir de contrainte vis-à-vis des bailleurs pour la simple raison qu’elles ne peuvent être classées qu’au rang d’une proposition, voir d’une recommandation qui n’a aucune force obligatoire en droit. Il aurait fallu dans cette hypothèse au gouvernement à reformer le Code de la construction et de l’habitat.

Encore que là, la loi n’aurait pu rétroagir.

D’ailleurs dans son adresse, le ministre le rappelle qu’il s’agit là de propositions faites par son ministère pour servir de base de discussion.

Toutefois, le problème est que ces propositions ne sont fondées sur aucun texte de loi de sorte qu’elle ne paraît pas faire avancer la situation des locataires du fait de leur défaut de force contraignante.

Ne l’oublions pas, nous sommes en droit des contrats. Or, le contrat reste aux termes de l’article 1134 du Code civil, la loi des parties (la loi du bailleur et du locataire) et l’Etat ne peut intervenir dans le cours de la relation contractuelle de ces parties que pour une raison justifiée par la loi. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les conséquences nées d’une situation comme celle du coronavirus qui s’apparente dans certaines situations sont prévues par le Code civil des biens et des obligations, la jurisprudence et la doctrine.

2.2. De la portée limitée du communiqué

Deuxièmement, et même si les mesures proposées devaient s’appliquer, elles ne pourraient profiter à tous puisqu’elles ne concernent que les travailleurs du secteur informel dont l’activité est en arrêt et du secteur formel en chômage technique, en arrêt de travail ou ayant subi une baisse de revenus causée par la crise sanitaire.

La difficulté sur ce point est de pouvoir faire la différence entre l’informel et le formel pour pouvoir appliquer ces mesures qui n’ont à ce jour aucun pouvoir contraignant. Encore qu’il semble avoir une contradiction entre la portée escomptée

Ceci exposé, que serait la solution à la question du paiement des loyers soulevés par la pandémie du coronavirus au regard de la loi ?

II- LE SORT DU PAIEMENT DES LOYERS AU REGARD DE LA LOI 

Au regard de la loi, pour qu’une situation comme celle générée par le coronavirus puisse avoir un effet sur le paiement du loyer, il faut qu’il puisse être assimilé à un cas de force majeure. En d’autres termes, si le coronavirus n’est pas assimilé pour le locataire qui l’évoque en justice à un cas de force majeure.

Qu’est-ce qu’un cas de force majeure ? 

À quelles conditions, le coronavirus peut-il être assimilé à un cas de force majeure pour le locataire (1) ?

Si le coronavirus est pour le locataire un cas de force majeure, quels sont ses effets sur le paiement du loyer (2) ?

1. Les conditions d’assimilation du coronavirus à un cas de force majeure pour le locataire.

Le Code civil ivoirien ne définit pas ce qu’est la force majeure. Mais on s’accorde en droit (doctrine et jurisprudence) à définir le cas de force majeure comme étant un événement extérieur aux parties, imprévisible et irrésistible dont la survenance empêche l’une des parties d’exécuter sa part du contrat ou d’obligation.

Par événement extérieur, il faut entendre un événement non provoqué expressément par les parties.

Par événement imprévisible, il faut entendre un événement que les parties au contrat n’ont pu prévoir au moment de la signature du contrat.

Par événement irrésistible, il faut entendre un événement dont la survenance empêche l’exécution du contrat.

Ceci exposé, en quoi le coronavirus peut-il être assimilé à un cas de force majeure ?

Sur cette question, il est à relever que :

la survenance du coronavirus n’a été provoquée par les bailleurs et locataires. Ce qui fait du coronavirus un événement extérieur à la volonté des parties.

Bailleurs et locataires ne pouvaient prévoir la survenance du coronavirus puisqu’aucune information y relative ne circulait à cet effet avant le mois de décembre 2019 pour la Chine et les mois de Janvier 2020 en Europe et Mars 2020 en Afrique. De ce fait et suivant la période de signature du contrat de bail, le coronavirus apparaîtra comme un événement imprévisible ou prévisible au moment de la signature du contrat.

Le coronavirus est une pandémie qui à ce jour n’a pas de remède. Ce qui a contraint le gouvernement ivoirien à l’instar de ceux du monde entier à la prise de plusieurs décisions parmi lesquelles figurent : la fermeture de plusieurs secteurs d’activités comme ceux des écoles, universités, bars, maquis, restaurant, lieux de spectacle. 

Plusieurs entreprises ont mis au chômage technique plusieurs de leurs employés avec ou sans salaires. Ces décisions ne sont pas sans impact sur les ressources des entreprises. 

De ce fait, la situation du coronavirus peut apparaître comme un événement irrésistible pour les locataires de locaux à usage professionnel ou à usage d’habitation s’ils se trouvent dans l’impossibilité de disposer de ressources suffisantes pour faire face à leurs loyers. 

Cet argument pourra être avancé par les professionnels des secteurs visés par la décision de fermeture et ceux d’autres secteurs vivant l’impact de cette décision si elles parviennent à établir le lien entre le coronavirus et le non-paiement des loyers. C’est d’ailleurs pourquoi, chaque fois que les juges sont saisis de tout événement relevant de la force majeure, ils apprécient au cas par cas.

En tout état de cause, il faut savoir que même si un locataire évoque la situation générée par le coronavirus comme un cas de force majeure, le bailleur reste de ne pas le suivre dans ses dires en ce qu’en tout état de cause, la qualification d’une situation ou d’un événement de cas de force majeure est laissée à la libre appréciation du juge en cas de contentieux, lequel doit l’apprécier au cas par cas. 

La vérité est qu’une situation peut être un cas de force majeure pour une entreprise et ne pas l’être pour une autre. Exemple, il serait difficile à une entreprise exerçant dans le secteur des gels hydro-électriques et des cache-nez de qualifier la situation générée par le coronavirus de cas de force majeure pendant qu’elle semble l’être à priori pour les entreprises exerçant dans la restauration, les bars, les maquis.

2.2. Les effets du coronavirus en rapport avec la force majeure sur les loyers.

Le coronavirus peut avoir différents effets selon qu’il est un cas de force majeure ou qu’il ne l’est pas.

* Cas où le coronavirus n’est un cas de force majeure pour le locataire.

Comme indiqué plus haut, pour le cas où le coronavirus n’est pas un cas de force majeure pour le locataire qui l’invoque, il doit continuer à s’acquitter de ses loyers. À défaut de paiement du loyer, il s’expose à une procédure de résiliation de son bail et d’expulsion de sa personne.

* Cas où le coronavirus est un cas de force majeure pour le locataire

S’il était retenu en fonction de la situation du locataire que le coronavirus est un cas de force majeure, il pourrait avoir différents effets sur le paiement des loyers.

Il faut en la matière différencier les cas des loyers dus avant la survenance du coronavirus et les mesures d’urgence et de fermeture prises par le gouvernement (2.2.1) et celles qui font suite aux décisions de fermeture et d’urgence prises par le gouvernement (2.2.2).

À côté de ces deux situations, il faut citer celles des contrats conclus après les mesures prises par le gouvernement (2.2.3).

2.2.1.Cas des loyers échus et impayés avant la survenance du coronavirus et les mesures prises par le gouvernement.

Pour les loyers dus avant la survenance du coronavirus, le locataire ne peut se fonder sur la situation générée par le coronavirus pour refuser de les payer. Il est tenu de leur paiement sous peine de voir entamer une procédure de résiliation et d’expulsion contre sa personne. C’est ce que prévoit le Code de la Construction et de l’habitat et l’Acte uniforme sur le droit commercial général.

L’alternative qui se présente au locataire dans une telle hypothèse est de négocier avec le bailleur pour obtenir dans un protocole d’accord (Art. 2044 du code civil) un échelonnement de sa dette et/ou une suspension de toute poursuite à son encontre pendant un certain temps.

Dans tous les cas et sur ce point, il appartient au locataire de négocier avec le bailleur, lequel reste libre d’accepter ou de refuser toute proposition faite dans ce sens.

À défaut et en cas de poursuite et d’expulsion prononcée par la justice, le locataire peut introduire en justice une procédure afin de demander au juge de l’urgence un délai de grâce, lequel ne peut excéder trois (03) mois dans le cadre du bail d’habitation (article 447 du Code de la construction et de l’habitat) et reste à définir par le juge dans le cadre du bail professionnel ou commercial en tenant compte de la situation du locataire.

À côte de la procédure aux fins d’obtention du délai de grâce, le locataire peut introduire celle visant à obtenir la suspension des poursuites.

Les juges restent libres de donner la suite qui leur plaît à ces différentes situations.

2.2.2. Cas des loyers échus et impayés après les mesures prises par le gouvernement suite à l’avènement du coronavirus.

Dans ce cas-ci, il importe de préciser que les loyers impayés à prendre en compte sont ceux qui font suite aux différentes décisions prises par le gouvernement et ayant un impact sur la situation financière de l’entreprise.

Par exemple et sur ce point, les entreprises exerçant dans le secteur privé du domaine de l’éducation ne pourront citer et viser que les loyers impayés faisant suite à la décision de fermeture des établissements scolaires, secondaires et universitaires. 

Encore qu’il sera difficile à ces entreprises d’invoquer un cas de force majeure quand il est constant qu’au mois de mars 2020 (date de la fermeture des établissements scolaires, secondaires et universitaires) et suivant la pratique qui a cours en Côte d’Ivoire la scolarité annuelle des élèves et /ou étudiants a été déjà versée ou payée en intégralité par les parents d’élèves. 

La situation ne paraît pas donc pas insurmontable ou irrésistible en termes de paiement de loyer pour les entreprises de ce secteur se trouvant dans un tel cas de figure. Il faudra donc aux entreprises exerçant dans le domaine qui entendent se prévaloir du coronavirus pour ne payer leurs loyers prouvés le caractère insurmontable de la situation causée par le coronavirus quant au paiement de leurs loyers échus et impayés depuis la survenance des différentes décisions de fermeture prises par le gouvernement.

Par exemple et dans le cadre des restaurants, bars, maquis, lieux de spectacle, les locataires de ces lieux ne pourront viser que les loyers échus et impayés après la décision gouvernementale de fermeture des lieux. Il faudra à ces entreprises prouver que depuis les décisions prises par le gouvernement, elles ne disposent plus de ressources pour faire face à leurs loyers.

Pour les entreprises des autres secteurs qui entendent se prévaloir du coronavirus, elles ne peuvent que viser les loyers échus et impayés depuis la prise des différentes décisions gouvernementales intervenues au mois de mars 2020 à condition que le coronavirus les empêche de payer leurs loyers.

Elles ne peuvent se fonder sur une réduction de leurs chiffres d’affaires ou de leurs recettes comme c’est le cas certainement des transporteurs intercommunaux pour se refuser au paiement des loyers des locaux qu’elles pourraient utiliser à titre de parking, d’entrepôts, de gares.

Pour les locataires personnes physiques, ils ne pourront viser que les loyers échus et impayés faisant suite à une mesure prise par leurs employeurs dans le cadre du coronavirus et affectant leur ressource, notamment une décision de mise en chômage technique, de mise en situation de travail à temps partiel avec une réduction ou une suppression de salaires ne leur permettant pas de faire face à leurs charges de vie immédiates : nourriture, loyers.

Dans ce cas-ci, il faudra outre la condition de mise en chômage technique ou autre de l’employé qu’il puisse être prouvé par ce dernier que celui-ci ne dispose pas de revenus ou d’autres revenus pour faire face au paiement des loyers.

Dans ce cas, il serait difficile à un locataire mis en chômage technique avec paiement d’une partie de son salaire lui permettant de s’acquitter des besoins de sa famille en terme de nourriture et en terme de loyer de se prévaloir de la situation pour refuser de payer tout loyer. 

Il sera également difficile à un locataire ayant des activités parallèles à son activité principale et génératrices de revenus de se fonder sur sa décision de mise en chômage technique ou de mise en situation de travail à temps partiel pour se refuser au paiement des loyers échus et impayés depuis qu’il a été mis au chômage technique ou à un salaire réduit du fait de sa mise en situation de travail à temps partiel.

Dans tous les cas, la question qui se pose est de savoir l’effet du coronavirus sur le paiement du loyer si la situation est qualifiée de cas de force majeure.

La réponse est que si le coronavirus est retenu par le bailleur et le locataire ou par la justice comme un cas de force majeure, deux hypothèses s’ouvrent :

- Dans un premier temps, que ce soit dans le cadre du bail professionnel/commercial ou dans le cadre du bail d’habitation, le paiement pourra être suspendu jusqu’à ce que la situation générée par le coronavirus cesse.

- Dans ce cas, le locataire devra payer les loyers impayés dès la fin du coronavirus ou suivant les décisions ou modalités de paiement arrêtées avec le bailleur. C’est pourquoi, il importe pour ceux des entreprises et personnes affectées par cette situation d’approcher le bailleur pour échanger et négocier des délais de paiement dès aujourd’hui.

Cet article portant sur le paiement des loyers en cote d’ivoire dans ce contexte de Coronavirus, est de Jean-Louis LOBE, Docteur de 3e cycle en droit, expert en droit immobilier, Conseil en cabinet d’avocat, Consultant sur Radio JAM (Émission droit de savoir).

Il est également contributeur et auteur sur ivoire-juriste.com. 

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