Franck-Willy
Le bail à usage professionnel, antérieurement appelé bail commercial, est désormais régi par les dispositions des articles 101 à 134 de l'Acte Uniforme du Traité OHADA portant organisation du droit commercial général.
Le présent article va vous apporter des réponses aux préoccupations suivantes :
1- Qu’est-ce qu'un bail à usage professionnel ?
2- Quels sont les droits du locataire et du propriétaire de locaux à usage professionnel ?
3- Comment le loyer peut-il être révisé ?
4- Quelle est la durée du bail à usage professionnel ?
5- Qu'est-ce que le droit au renouvellement du bail et quelles en sont les conditions ?
6- Comment est évaluée l’indemnité d'éviction à laquelle peut être tenu le propriétaire qui refuse de renouveler le bail ?
7- Quelles sont les règles relatives à la cession du bail ?
8- Le locataire peut-il sous-louer le local dont il est locataire ?
9- Comment se fait la résiliation judiciaire du bail ?
1- Qu’est-ce qu'un bail à usage professionnel ?
Le bail à usage professionnel, aux termes de l’Acte Uniforme sus visé est toute convention même non écrite existant entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d'un immeuble, et toute personne physique ou morale, permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux avec l'accord du propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.
L'Acte uniforme a étendu le bail commercial à l'activité professionnelle, ainsi, les baux consentis aux membres des professions libérales (médecins, avocats, experts comptables, etc.) bénéficient du statut de bail à usage professionnel, et les terrains nus sur lesquels ont été édifiés, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire ou à sa connaissance.
Ainsi, lorsque des constructions à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel sont élevées sur le terrain par le locataire avec le consentement exprès du propriétaire, ils sont soumis au statut des baux commerciaux.
Voir Art. 101, 103 AUDCG.
2- Quels sont les droits du locataire et du propriétaire de locaux à usage professionnel ?
-- Les droits du locataire
Le locataire a droit au renouvellement du bail. Ce droit est également reconnu aux héritiers du locataire ainsi qu'au cessionnaire du bail. Ce droit au renouvellement du bail est pour le commerçant un droit fondamental. En effet, sans ce droit, le fonds de commerce ne peut avoir une assise stable capable de fixer une clientèle, or la clientèle est un élément fondamental du fonds de commerce.
Cependant, le droit au renouvellement du bail a une limite enfermée dans le temps, s'agissant du bail à durée déterminée. Le preneur qui a droit au renouvellement de son bail peut demander le renouvellement de celui-ci par acte extrajudiciaire au plus tard trois (03) mois avant la date d'expiration du bail. Passé ce délai, le locataire est déchu de son droit au renouvellement du bail.
Dans le cadre d'un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acte extrajudiciaire au moins six (06) mois à l'avance, le locataire bénéficiaire du droit au renouvellement peut alors s'opposer à ce congé au plus tard à la date de prise d'effet du congé, en lui notifiant une contestation de congé par exploit d'huissier.
-- Les droits du propriétaire :
Les droits du propriétaire du local commercial loué se trouvent dans les obligations du locataire. En particulier, il a droit aux loyers qui doivent correspondre à la valeur locative.
En dépit du droit au locataire bénéficiant d'un bail à durée déterminée ou indéterminée au renouvellement du bail, le propriétaire peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction s'il :
- Justifie de motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant (Ex : le locataire ne paie ses loyers, le locataire a cessé toute exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués...), ce motif ne pourra cependant être évoqué que deux mois après une mise en demeure restée sans effet.
- Envisage démolir l'immeuble comprenant les lieux loués et le reconstruire.
Voir Art. 124 et 125 AUDCG.
3- Comment le loyer peut-il être révisé ?
Les parties fixent librement le montant du loyer sous réserve des dispositions législatives réglementaires applicables. Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties dans le contrat de bail. À défaut de dispositions contractuelles, il est révisable à l'expiration de chaque période triennale.
À défaut d'accord entre les parties sur le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie le plus diligente.
Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente tient compte des éléments suivants : la situation des locaux, leur superficie, l'état de vétusté, le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux similaires. Il s'agit d'éléments non-exhaustifs. Le Juge peut tenir compte d'autres éléments.
Voir Art. 116, 117 AUDCG.
4- Quelle est la durée du bail à usage professionnel ?
Le bail à usage professionnel est soit à durée déterminée, soit à durée indéterminée.
Il est à durée déterminée lorsque les parties mentionnent dans leur convention la durée du bail. Il est à durée indéterminée lorsqu'aucun terme n'est fixé.
Lorsqu'il est à durée déterminée, le délai habituel est de 3, 6, 9 ans.
5- Qu'est-ce que le droit au renouvellement du bail et quelles en sont les conditions ?
Le droit au renouvellement du bail est une question qui se pose à l'occasion du bail à durée déterminée. Cela signifie que le commerçant a le droit de poursuivre l'exploitation de son commerce dans le local en sollicitant un nouveau bail dans un certain délai. Le bailleur doit lui accorder le renouvellement sauf à payer une indemnité d'éviction.
6- Comment est évaluée l’indemnité d'éviction à laquelle peut être tenu le propriétaire qui refuse de renouveler le bail ?
Le refus de renouvellement peut entraîner la perte du fonds exploité dans les lieux loués.
Aussi, le bailleur qui s'oppose au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en ne justifiant pas des motifs évoques à la question précédente doit régler au locataire une indemnité d'éviction.
Cette indemnité d'éviction peut être fixée d'accord parties. À défaut d'accord, elle est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d'affaires, des investissements réalisés par le preneur et de la situation géographique du local.
Voir Art 126 AUDCG.
7- Quelles sont les règles relatives à la cession du bail ?
La cession du bail à usage professionnel qui doit être distinguée de la sous-location (voir question 8) est tout à fait licite. Elle accompagne en général la cession du fonds de commerce lui-même.
Toute cession du bail doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par tout autre moyen écrit. À défaut, la cession est inopposable au bailleur.
À compter de la signification de la cession, le bailleur dispose d'un délai d'un (01) mois pour s'opposer à celle-ci et saisir dans ce délai la juridiction compétente en exposant les motifs sérieux et légitimes qui pourraient s'opposer à cette cession (notamment le non-paiement par le locataire des loyers).
Voir Art 118 à 120 AUDCG.
8- Le locataire peut-il sous-louer le local dont il est locataire ?
En principe, la sous-location qu'elle soit totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail.
En cas de sous-location autorisée, le bailleur doit être informé de l'opération. Aussi, l'acte doit-il être porté à sa connaissance par tout moyen écrit. À défaut, la sous-location lui est inopposable.
Si le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le propriétaire a le droit d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.
L'augmentation, à défaut d'accord entre les parties est fixée par la juridiction compétente.
Le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail dans la mesure des droits que le locataire tient lui-même du propriétaire.
Voir Art. 121, 122, 126 AUDCG.
9- Comment se fait la résiliation judiciaire du bail ?
L'intéressé adresse au locataire une mise en demeure d'avoir à se mettre en conformité avec le bail. Il lui est imparti un délai d'un (01) mois pour le faire. Une fois expiré, ce délai d'un mois, le bailleur pourra saisir la juridiction compétente qui prononcera, si les motifs exposés sont avérés, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Voir Art. 133 AUDCG.
C'est donc ici que se termine notre article portant sur le bail à usage professionnel (OHADA).
Cet article est extrait du Guide pratique le droit des affaires. Vous pouvez obtenir le Guide en CLIQUANT ICI.
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